為評估某房地產(chǎn)的價格,選取A、B、C三宗可比實例,有關(guān)資料見下表:
上表中各百分數(shù)均是以估價對象為標準,正數(shù)表示比估價對象好,負數(shù)表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日,該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準,以后每月遞減1%,試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價格。
估價對象為一政府用辦公樓:土地總面積1000m2;建筑總面積4500m2;建于1984年9月底,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),需評估該辦公樓2004年9月30日的價格。收集有關(guān)資料如下: (1)收集三宗土地交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下表所示: 從2003年11月~2004年10月地價每月上升0.5%。 (2)當?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下: 在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用,向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等120元/m2,以上合計為城市邊緣熟地的價格。 該城市土地分為8個級別,城市邊緣土地為第8級,而估價對象處于第3級土地上。 各級土地之間的價格差異如下表所示 (3)建筑物的重置價格為1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限為60年,無殘值。 試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求?。ㄈ缧栌嬎闫骄?,請采用簡單算術(shù)平均法)。
為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格,估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下: (1)可比實例的成交價格與成交日期 (2)交易情況分析判斷 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準,正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度,負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度 (3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格,2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%,2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 (4)房地產(chǎn)狀況分析判斷 房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是:因素1是因素3的3倍,因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度,負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格(如需計算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)。