問答題

【計(jì)算題】

為評(píng)估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價(jià)格,估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:    
(1)可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期
(2)交易情況分析判斷
交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn),正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度,負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度
(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格,2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%,2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 
(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷
房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是:因素1是因素3的3倍,因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度,負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價(jià)格(如需計(jì)算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)。

答案: (1)公式:比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 
(2)...
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問答題

【計(jì)算題】

估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓:土地總面積1000m2;建筑總面積4500m2;建于1984年9月底,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下:
(1)收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下表所示:

從2003年11月~2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。
(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下: 
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用,向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2,土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等120元/m2,以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。 
該城市土地分為8個(gè)級(jí)別,城市邊緣土地為第8級(jí),而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。
各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示
(3)建筑物的重置價(jià)格為1100元/m2。 
(4)建筑物耐用年限為60年,無殘值。 
試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場法和成本法求取(如需計(jì)算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)。

答案: (1)成本法公式如下: 
房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)+建筑物重置(或重建)價(jià)-建筑物折舊 
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