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問答題某房地產的土地面積1000m²，建筑面積2000m²。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權年限為50年，當時的單價為1000元／m²；建筑物的結構為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價按建筑面積算為800元／m²。2004年10月1日與該房地產的地段和用途相同、使用權年限為50年的土地的單價為1100元／m²；該類房屋的重置價格（含使用權年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元／m²。估計該類建筑物的殘值為零。試利用上述資料估算該房地產2004年10月1日的總價。

參考答案： 根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產的總價。
估價公式是：
舊有不動產價格＝土地的重新取得價格或重...

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1.問答題某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權，并于2001年11月建成一建筑面積為450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元／m²，每年支付的土地稅及房產稅按建筑面積算為20元／m²，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元／m²，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權價格。

參考答案：估價過程如下
（1）待估不動產出租為有效益的不動產，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。
（2）計算總...

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2.問答題某工業(yè)區(qū)的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為4500萬元／km²，征地中發(fā)生的其他費用為3000萬元／km²，土地開發(fā)費為2億元／km²。當?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費占全部土地開發(fā)費的1／4，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價。

參考答案：根據(jù)題意采用成本法進行評估，步驟如下：
（1）計算土地取得費為：（4500＋3000）×10⁴

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3.問答題某房地產建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試利用上述資料估算該房地產2004年12月30日的收益價格。

參考答案：（1）該房地產為有收益不動產，適宜用收益法進行價格評估。
（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有...

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4.問答題 為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1％。試利用上述資料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。

參考答案：估算寫字樓于2004年10月30日的正常價格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。
...

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5.判斷題重置價格和重建價格是不同的。從理論上講，采用重置價格來評估不動產的價格更為合理，但在實際中，采用重建價格進行評估。

參考答案：錯誤

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