問答題

【計算題】某工業(yè)區(qū)的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為4500萬元／km²，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為3000萬元／km²，土地開發(fā)費(fèi)為2億元／km²。當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費(fèi)占全部土地開發(fā)費(fèi)的1／4，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價。

答案：根據(jù)題意采用成本法進(jìn)行評估，步驟如下：
（1）計算土地取得費(fèi)為：（4500＋3000）×10⁴

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答案：（1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價格評估。
（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有...

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為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。

答案：估算寫字樓于2004年10月30日的正常價格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評估。
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