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問答題某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km²，土地出讓年限為50年。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費(fèi)用為2億元／krn²，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。

參考答案： 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下。
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)為：（4.5＋1.5）×1...

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1.問答題某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級(jí)地A地塊50年期的土地使用權(quán)，面積為3500m²；并于1999年9月在此地塊上建成9800m²寫字樓，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為1500元／m²；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實(shí)收租金27元／m²。根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的經(jīng)篩選后的資料，目前當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庠伦饨鹨话銥?8元／m²，該類建筑物重置價(jià)格為1700元／m²，不動(dòng)產(chǎn)所有者需支付的年管理費(fèi)為建筑物年租金的2％，年維修費(fèi)、年保險(xiǎn)費(fèi)分別為建筑物重置價(jià)格的2％、0.5％，每年支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5％和7％。根據(jù)以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。

參考答案：估價(jià)過程
（1）待估不動(dòng)產(chǎn)出租，為有收益的不動(dòng)產(chǎn)，適宜采用收益法評(píng)估A地塊的價(jià)格。
（2）計(jì)算總收益...

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2.問答題某人購買某不動(dòng)產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率。

參考答案：不動(dòng)產(chǎn)資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％

3.問答題 為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。

參考答案：估算寫字樓于2005年10月30日的正常價(jià)格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估。...

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4.問答題某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m²的建筑物，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為1300元/m²，目前建筑物全部出租，每月實(shí)收租金28元/m²。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m²，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m²，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.3％。目前該建筑物重置價(jià)格為1500元/m²，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價(jià)格。

參考答案：估價(jià)過程如下
（1）待估不動(dòng)產(chǎn)出租為有效益的不動(dòng)產(chǎn)，適宜于采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)格。
（2）計(jì)算年...

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5.問答題某房地產(chǎn)的土地面積1000m²，建筑面積2000m²。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為1000元／m²；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)按建筑面積算為800元／m²。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價(jià)為1100元／m²；該類房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格）按建筑面積算為2000元／m²。估計(jì)該類建筑物的殘值為零。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價(jià)。

參考答案：根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產(chǎn)的總價(jià)。
估價(jià)公式是：
舊有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重...

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