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問答題某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權(quán)，面積為3500m²；并于1999年9月在此地塊上建成9800m²寫字樓，當時建筑造價為1500元／m²；其經(jīng)濟耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實收租金27元／m²。根據(jù)估價機構(gòu)掌握的經(jīng)篩選后的資料，目前當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庠伦饨鹨话銥?8元／m²，該類建筑物重置價格為1700元／m²，不動產(chǎn)所有者需支付的年管理費為建筑物年租金的2％，年維修費、年保險費分別為建筑物重置價格的2％、0.5％，每年支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5％和7％。根據(jù)以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權(quán)價格。

參考答案： 估價過程
（1）待估不動產(chǎn)出租，為有收益的不動產(chǎn)，適宜采用收益法評估A地塊的價格。
（2）計算總收益...

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1.問答題某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產(chǎn)的資本化率。

參考答案：不動產(chǎn)資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％

2.問答題 為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。

參考答案：估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。...

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3.問答題某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m²的建筑物，當時建筑造價為1300元/m²，目前建筑物全部出租，每月實收租金28元/m²。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m²，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m²，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元/m²，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價格。

參考答案：估價過程如下
（1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。
（2）計算年...

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4.問答題某房地產(chǎn)的土地面積1000m²，建筑面積2000m²。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當時的單價為1000元／m²；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價按建筑面積算為800元／m²。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價為1100元／m²；該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元／m²。估計該類建筑物的殘值為零。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價。

參考答案：根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產(chǎn)的總價。
估價公式是：
舊有不動產(chǎn)價格＝土地的重新取得價格或重...

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5.問答題某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2001年11月建成一建筑面積為450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元／m²，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元／m²，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元／m²，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格。

參考答案：估價過程如下
（1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。
（2）計算總...

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