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問答題

【計算題】
某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\(yùn)營費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營費(fèi)用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：
試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。

答案：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R
（2）計算客房與餐飲年總收益：&e...

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【計算題】估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m²，建筑總面積56000m²，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m²，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。

答案：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式：

（2）計算年總收益=56000×65%×150...

【計算題】某房地產(chǎn)占地4000m²，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。

答案：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...