問答題估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2004年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。

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1.問答題某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發(fā)建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值（設資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。