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問答題某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計此后各年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長漲2.5%；未來第一年的運營費用為7萬元，預(yù)計此后各年的運營費用會在上年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價格是多少？

參考答案：

已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%

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1.問答題已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為2000元/m²。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、報酬率為12%及50年使用權(quán)、報酬率為8%下的價格。

參考答案：（1）無限年期且報酬率為12%時的價格V_∞為：
（2）50年使用權(quán)、報酬率...

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2.問答題某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計該商場于1998年5月31日帶租金出售時的正常價格。

參考答案：（1）計算各層可出租的面積
2000×60%=1200m²
（2）計算租期內(nèi)年...

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3.問答題某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的現(xiàn)時總價和單價。

參考答案：

4.問答題某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。

參考答案：（1）計算該賓館年總收益 =300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元

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5.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為21萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為120萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘置率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。

參考答案：先計算建筑物的重置價格包括：
1）建造成本=800（萬元）
2）管理費用=800×3%=24（萬元）...

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