【簡答題】

對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場價(jià)值。

估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年運(yùn)營費(fèi)用
（1）年維修費(fèi)用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價(jià)結(jié)果