營銷經(jīng)理
中學(xué)畢業(yè)后，瓊·米蘭進(jìn)入州立高等商業(yè)學(xué)校主修自己喜愛的營銷專業(yè)。大學(xué)二年級(jí)時(shí)，他結(jié)婚了，和妻子搬進(jìn)校園外的公寓。當(dāng)該物業(yè)公開招聘管理助理時(shí)，瓊應(yīng)試被錄取，他把該工作當(dāng)作不付租金完成學(xué)業(yè)的好機(jī)會(huì)。
在攻讀營銷碩士的同時(shí)，為了得到行銷主管的職位，按自己的方式為公寓工作。這棟公寓屬于一家公司，該公司擁有并管理著大量物業(yè)。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。

“廠房管家”三大生存要素
必要因素——資金實(shí)力
就“廠房管家”業(yè)務(wù)模式來看，沒有足夠的資金實(shí)力將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。這不同于普通的租賃代理。房屋租賃合同簽訂后，公司就要投入資金包裝改造并開始履行定期支付房租和責(zé)任，而房子何時(shí)、何價(jià)為出租，風(fēng)險(xiǎn)全部落到公司自己身上。據(jù)測(cè)算，動(dòng)態(tài)出租率臨界線85%，按正常經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和臨界線以上的出租率預(yù)測(cè)，投資回收期將不少于5年。
“廠房管家”主要收益點(diǎn)靠軟硬件的包裝包提高租金市價(jià)，在實(shí)際操作過程中，可能出現(xiàn)的問題并不是都可以規(guī)避的，這樣，在沒有較高出租率的保證下，風(fēng)險(xiǎn)度之高顯而易見。
關(guān)鍵因素——客戶資源
“廠房管家”經(jīng)營業(yè)務(wù)成本結(jié)構(gòu)中90%是固定成本，如付給業(yè)主房租、裝修成本的分?jǐn)?、物業(yè)管理費(fèi)等。所以，招租時(shí)間越快、招租率越高，公司獲得的利益就越大，反之，則可能會(huì)虧損，因而，客戶資源是“廠房管家”成敗的關(guān)鍵。如今公司憑借上海市工業(yè)招商服務(wù)中心的巨大信息平臺(tái)，已經(jīng)成功完成近5萬平方米廠房的招租任務(wù)，日平均擁有有效客戶需求信息100余條。
保障因素——管理系統(tǒng)
有了資金、有了信息、有了硬件，如果沒有強(qiáng)有力的管理支撐，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還是不能健康運(yùn)行。公司作為專業(yè)化經(jīng)營都市工業(yè)的領(lǐng)頭羊，通過三年的實(shí)踐，已經(jīng)架構(gòu)好科學(xué)的管理體系，擁有完備的廠房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且為客戶提供一系列的增值服務(wù)：如物業(yè)延伸服務(wù)、注冊(cè)登記一門式服務(wù)、享受都市工業(yè)園區(qū)特殊的稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策、房租補(bǔ)貼政策等，來吸引更多的企業(yè)入駐、長駐。